V době nouzového stavu přijal Parlament České republiky zákon č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby (dále jen Zákon).
Nechci hodnotit vhodnost tohoto opatření, kdy se problémy jedné skupiny obyvatel přesouvají na druhou skupinu, to přinese čas. Nyní je důležité si uvědomit, co nám tento zákon přináší.
Zákaz výpovědi pro prodlení s nájemným
Dle ust. § 3 odst. 1 Zákona nemůže pronajímatel dát nájemci výpověď z nájmu bytu z důvodu, pokud je tento v prodlení s placením nájemného, pokud:
Prodlení nastalo v rozhodné době (tj. 12. března 2020 do skončení mimořádných opatření, nejpozději však do 31. července 2020), a současně
Prodlení nastalo převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.
Pro posouzení, zda je nájemce bytu pod ochrannou Zákona je rozhodující zejména podmínka ad 2. Ust. § odst. 4 Zákona výslovně uvádí, že nájemce musí pronajímateli doložit rozhodné skutečnosti proto, že prodlení nastalo za podmínek uvedených výše ad 2. K tomu má sloužit především potvrzení příslušného Úřadu práce; k podkladům potřebným pro toto potvrzení odkazuje zákon na metodický pokyn. To je sice neobvyklé, ale v současné situaci pochopitelné řešení, kdy si agendu podle Zákona zorganizuje sám Úřad práce. Úřady práce převzaly velkou část agendy spojené s koronavirovou krizí a jsou značně vytíženy; s tím je třeba počítat i při vyřizování žádostí o předmětná potvrzení.
Předně je třeba si uvědomit, že Zákon nepřináší obecné prominutí neplatičům nájemného. Jestliže byl někdo v prodlení s úhradou nájemné před 12. březnem 2020, není nijak dotčena možnost mu dát výpověď z nájmu. Zákon nebrání ani výpovědi z jiného důvodu než je prodlení s úhradou nájemného. Zároveň ust. § 3 odst. 2 Zákona explicitně stanoví, že nejsou dotčena další práva pronajímatele plynoucí z prodlení nájemce (kromě práva nájem vypovědět).
Pokud nebude veškeré dlužné nájemné uhrazeno do 31. prosince 2020, může podle ust. § 3 odst. 4 Zákona pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby, tj. okamžitě. To může učinit i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.
Je na místě upozornit, že pronajímatelé by v případě výpovědi neměli zapomínat na poučení nájemce o jeho právu podat do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi k soudu žalobu na přezkoumání její oprávněnosti. Výpověď bez tohoto poučení je neplatná (srov. § 2286 o.z.[1]).
Zrušení nájmu (nájemním vztahu) na návrh pronajímatele
Pro pronajímatele je důležité ust. § 4 odst. 1 Zákona, které dovoluje žádat po nájemci zrušení nájmu; s ohledem na znění odst. 2 tohoto ustanovení se však musí pronajímatel a nájemce na skončení nájmu dohodnout. Nedohodnou-li se, může se pronajímatel obrátit na soud; pro projednání případného sporu je v ust. § 4 odst. 2 Zákona stanovena zvláštní žaloba o zrušení nájmu.
Zrušení nájemního poměru může však pronajímatel požadovat až poté, co pominou okolnosti uvedené výše ad 2, nejdříve po skončení nouzového stavu. Podmínkou je, že po pronajímateli nelze spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen. Podle mého názoru je třeba toto ustanovení uplatňovat předně tam, kde hrozí, že pronajímatel nebude mít dostatek prostředků na hrazení splátek úvěru, který je zajištěn bytem či domem, který pronajímá. Domnívám se, že toto je zcela jistě situace, kdy není spravedlivé požadovat po pronajímateli, aby v nájemním poměru pokračoval.
Závěrem
V každém jednotlivém případě je nutné posoudit, zda důvody k neplacení nájmu jsou v příčinné souvislosti s mimořádnými opatřeními, pokud by tomu tak nebylo, úprava Zákona se na ně nevztahuje a výpověď lze nájemci dát. V některých případech může být toto posouzení složité a lze předpokládat, že soudy se postaví v pochybnostech na stranu nájemců. Nicméně pro pronajímatele zde existuje alespoň možnost žádat zrušení nájmu, i když v nepříliš přesném časovém horizontu po pominutí okolností, které brání řádné úhradě jemného uvedených výše ad 2.
[1] Zák. č. 89/2012, občanský zákoník Úplné znění zákona č. 209/2020 Sb., o odkladu nájmů naleznete zde.