Dne 01.07.2020 vstupuje v účinnost zák. č. 163/2020 Sb., kterým se mění zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („o.z.“). Tato novelizace se mimo jiné týká i změny možností společenství vlastníků jednotek („SVJ“) ve vztahu k vlastníkovi jednotky, který hrubě narušuje pořádek v domě.
Dosavadní znění ust. § 1184 o.z. umožňuje společenství vlastníků jednotek navrhnout soudu nucený prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost, která mu byla uložena vykonatelným rozhodnutím soudu a toto porušování podstatným způsobem omezuje nebo znemožňuje práva ostatních vlastníků jednotek. Totožné právo má jiný vlastník jednotky, který je škodícím vlastníkem poškozován.
Doposavad je tedy nutné, aby existovalo rozhodnutí soudu, které ukládá dotyčnému škodícímu vlastníkovi jednotky např. zdržet se určitého jednání. tento škodící vlastník musí tuto soudem uloženou povinnost porušovat a zároveň toto porušování musí mít podstatný negativní vliv na ostatní vlastníky v domě.
Splnění takovýchto podmínek je velmi složité, a to již z toho důvodu, že zde musí být nejprve podána žaloba, na jejímž základě bude škodícímu vlastníku nějaká činnost soudem zakázána. teprve poté může být vůbec zvažováno podání žaloby na nucený prodej jednotky. Samotná tato skutečnost již takřka vylučuje praktickou aplikaci nuceného prodeje jednotky, protože SVJ zpravidla nemají k dispozici právní zástupce, kteří by za ně žaloby sepsali a těžko nalézají shodu na tom, zda tento zdlouhavý proces vůbec aplikovat.
Nyní bez předchozího rozhodnutí soudu
Zákonodárce v rámci shora uvedené novely tento proces zjednodušuje tak, že odpadá nutnost žalovat škodícího vlastníka jednotky a dosáhnout vydání vykonatelného rozhodnutí soudu, jímž mu bude uložena povinnost, např. zdržet se určitého jednání. Zůstává podmínka, že škodící vlastník musí podstatně omezovat nebo znemožňovat výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
Společenství vlastníků může podle novelizovaného ust. § 1184 o.z. zaslat škodícímu vlastníkovi písemnou výstrahu. Tato výstraha musí obsahovat důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil. Dále musí být k nápravě stanovena minimálně třicetidenní lhůta.
V této výzvě tedy musí být uvedeno, jaké povinnosti a jakým způsobem škodící vlastník porušuje, a to spolu s varováním, že může dojít k nucenému prodeji a konečně výzva k zdržení se škodlivého jednání nebo nápravě následků. Je nutné si uvědomit, že porušováním povinností vlastníka jednotky může být i nekonání, tedy např. když vlastník neudržuje jednotku v odpovídajícím technickém stavu.
Nutnou podmínkou podání samotného návrhu (žaloby) na prodej jednotky je, že s tímto postupem vysloví souhlas většina všech vlastníků jednotek. K hlasu vlastníka jednotky, o jejímž prodeji se rozhoduje se při tomto hlasování nepřihlíží.
Usnadnění pozice SVJ
Nadále se tedy otevírá vlastníkům jednotek v domě, kde dochází ze strany jiného vlastníka k takovému jednání, které podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků, prostřednictvím SVJ jednat a vyzvat takového vlastníka k nápravě. Pokud výzvu SVJ nesplní, může se SVJ přímo obrátit na soud se žalobou o nucený prodej jednotky.