Mnoho let byl realitní trh bez přímé právní úpravy. Obecným zákonem byl Občanský zákoník, který ale neposkytoval mnoho vodítek pro opravdu profesionální činnost realitních makléřů. Změna nastala na jaře letošního roku přijetím zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.
Bohužel tento významný legislativní rámec pro podnikání v realitách nemá v důsledku situace okolo COVID 19 tolik pozornosti, jak by si zasloužil.
Pokusím se profesionálům na realitním trhu ve stručnosti přiblížit základní podmínky požadované citovaným zákonem.
Zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen RZ), který nabyl účinnosti 3. března 2020 vymezuje mantinely zejména pro realitní kanceláře a realitní zprostředkovatele.
Vázaná živnost
Největší změna spočívá ve změně možnosti stát se realitním zprostředkovatelem. Z volné živnosti, která v podstatě nekladla žádné podmínky na podnikatele se mění na vázanou živnost s požadavkem na doložení odborné způsobilosti. RZ potažmo Živnostenský zákon stanovuje alternativně následující požadavky pro doložení odborné způsobilosti:
vysokoškolské vzdělání získané v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, v oblasti vzdělávání Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 1 rok praxe v oboru,
profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání,
doklad o tříleté praxi v oboru v nezávislém postavení (§ 420 občanského zákoníku) nebo v pracovněprávním vztahu, nebo
doklad o uznání odborné kvalifikace podle zvláštního právního předpisu
Dále je nutné, aby realitní zprostředkovatel, případně členové statutárního orgánu byli bezúhonní ve smyslu Živnostenského zákona.
Vázanou živnost je nutné získat nejpozději do 3. září 2020, je tedy relativně dost času ke splnění zákonných povinností.
Pojištění profesní odpovědnosti
Každý realitní zprostředkovatel je povinen mít uzavřené pojištění profesní odpovědnosti s limitem pojistného plnění nejméně 3.500.000,-- Kč.
V případě realitních zprostředkovatelů poskytujících své služby prostřednictvím jiné právnické osoby, jež je realitním zprostředkovatelem a jsou oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem takové právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky takové právnické osoby, se výše povinného minimálního pojistného plnění snižuje na 50 %, tj. na částku 1.750.000,-- Kč.
Uzavření pojistné smlouvy je nutné doložit Ministerstvu pro místní rozvoj nejpozději do 3. května 2020. Ke splnění této povinnosti je proto nutné přistoupit v nejbližších dnech.
Úschovy kupní ceny
Jedna ze zásadních změn je v oblasti úschov kupní ceny. RZ sice nevylučuje, aby tuto službu poskytoval přímo realitní zprostředkovatel, ale výrazně zpřísňuje podmínky pro její poskytnutí.
Pro poskytování úschovy přímo realitním zprostředkovatelem je nutné splnit následující podmínky:
o její poskytnutí realitním zprostředkovatelem musí požádat písemně klient,
musí být uzavřená písemná smlouva,
účet musí být veden u banky působící v České republice,
je nutné oznámit bance, že se jedná o úschovu a identifikovat klienta,
je nutné vést evidenci úschov,
výplata finančních prostředků pouze v hotovosti,
první úschova se musí oznámit živnostenskému úřadu,
Vedení úschov přímo realitním zprostředkovatelem není vyloučena, doporučujeme však provádět úschovy prostřednictvím advokátů nebo notářů, případně banky.
Výrazně se sníží rizikovost obchodu pro klienty a naroste důvěryhodnost realitních zprostředkovatelů.
Smlouva o realitním zprostředkování
Jsou stanoveny nové zákonné náležitosti smlouvy.
Povinná písemné forma se sankcí relativní neplatnosti,
Označení nemovitosti o níž se jedná
Výše úplaty podle zprostředkovávané smlouvy
Výše provize realitního zprostředkovatele nebo způsob jejího určení
Informační povinnost
Realitní zprostředkovatel musí poskytnout následující informace.
Povinné předání výpisu z katastru. Tento nesmí být straší než 3 dny před uzavřením smlouvy o zprostředkování, může výt poskytnut dálkovým přístupem bez nutnosti autorizované konverze do listinné podoby (stačí prostý výtisk)
Pozor, tzv. internetový výpis není dostačující. Musí se jednat o výpis pořízený prostřednictvím dálkového přístupu.
Informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.
Informaci o výši provize nebo způsobu jejího určení v případě, že tato byla ujednána ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou ke stejnému předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání.
V případě porušení informační povinnosti může klient o smlouvy odstoupit. Důkazní břemeno o předání informací nese realitní zprostředkovatel.
Je – li klient spotřebitelem, je omezena doba výhradního zprostředkování na 6 měsíců. Tuto dobu lze opakovaně prodloužit, nejdříve však 30 dnů před uplynutím doby.
Závazky ze smlouvy o zprostředkování nemohou být zajištěny směnkou nebo šekem.
Významné omezení je zákaz závazku pro spotřebitele uzavřít realitní smlouvu nebo budoucí realitní smlouvu (kupní smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o nabytí práv a povinností v bytovém družstvu).
Důrazně doporučujeme provést revizi veškeré smluvní dokumentace. Smlouvy, které jsou v současné době uzavírány je nutné považovat za nedostačující.
Povinnosti dle zákona proti praní špinavých peněz
Samostatnou, avšak velice opomíjenou povinnosti poskytovatelů služeb na realitním trhu jsou povinnosti dle zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (AML zákon).
Jejich rozsah tvoří samostatnou kapitolu povinností na poli realitního trhu. Byť jej mnozí realitní zprostředkovatelé zcela opomíjejí, je nutné plnit také tuto zákonnou povinnost.
Naše advokátní kancelář je připravena Vám pomoci při splnění povinností dle nového realitního zákona včetně povinností dle AML předpisů. V případě potřeby se neváhejte na nás obrátit.
S přátelským pozdravem
JUDr. Jan Onheiser
Comentarios